Bruksoverlating – Utleie av bolig!

Det som de aller fleste omtaler som utleie i borettslag og sameier heter i lovverket bruksoverlating. Bruksoverlating betyr at eieren overlater bruken av boligen helt eller delvis til andre. Reglene om bruksoverlating gjelder derfor også når eieren låner ut sin bolig uten å ta betalt. Når eieren tar betalt for å overlate bruken til andre, kalles bruksoverlatingen normalt utleie.

Bruksoverlating i sameier
I følge eierseksjonsloven kan eieren overlate bruken av sin bolig til andre. Det er imidlertid mulig å fastsette noe annet i sameiets vedtekter, men dette blir sjelden gjort, slik at hovedregelen i sameiene er at bruksoverlating er tillatt. Vedtektene til sameiet må imidlertid sjekkes før en kan være sikker på hva som gjelder i et konkret sameie.

Bruksoverlating i borettslag
I borettslag er utgangspunktet brukereieprinsippet, det vil si at andelseierne selv skal bruke sine boliger. Borettslagsloven inneholder imidlertid visse unntak fra brukereieprinsippet. Derfor er det også i borettslag mange tilfeller av bruksoverlating:

•    Delvis bruksoverlating
For det første kan andelseieren overlate deler av sin bolig til andre. Hvis andelseieren selv bor i sin bolig har han en rett til å leie ut deler av boligen og det kreves ingen søknad eller godkjenning for dette, jf. brl § 5-4.

•    Bruksoverlating i inntil tre år
Dersom andelseieren har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene kan han overlate bruken av boligen til andre i inntil tre år, jf. brl § 5-5. Kravet om botid kan også oppfylles av andelseierens nærstående som for eksempel andelseierens ektefelle eller barn.

Hvis botidsvilkåret er oppfylt trenger ikke andelseieren oppgi noen grunn for bruksoverlatingen. Det kan være at andelseieren ønsker å flytte inn til sin kjæreste eller dra på jordomseiling, men det har som sagt borettslaget ikke noe med.

Borettslaget må imidlertid godkjenne bruksoverlatingen, men kan bare nekte dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Saklig grunn vil for eksempel kunne være at brukeren tidligere har blitt kastet ut av borettslaget grunnet husbråk.

•    Bruksoverlating med særlig grunn
Dersom andelseieren ikke fyller vilkåret om botid eller dersom andelseieren skal være borte mer enn tre år kan andelseieren allikevel i visse tilfelle ha rett til å overlate bruken til andre, jf. brl § 5-6.

For andelseiere vil de viktigste tilfellene med særlig grunn være der andelseieren midlertidig skal være borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste sykdom eller andre tungtveiende grunner. Fraværet må være midlertidig. Den som for eksempel er ansatt i Utenriksdepartementet og skal være stasjonert i utlandet for en periode vil gå inn under bestemmelsen, mens den som får fast jobb i utlandet ikke vil ha rett til bruksoverlating.

En annen viktig særlig grunn er der et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje. Et typisk tilfelle er at mor eller far er andelseier, mens et eller flere av barna bor i boligen. Etter bestemmelsen kan barna avløse hverandre, slik at perioden med bruksoverlating kan bli lang.

Den siste situasjon der andelseieren har rett til bruksoverlating er der noen har krav på bruksrett til boligen etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd.

I tillegg kan andelseiere som er en juridiske personer, for eksempel stat eller kommune alltid overlate bruken av boligen til andre.
Også i saker med bruksoverlating med særlig grunn må det søkes til styret og brukeren må godkjennes.

•    Andelseierens ansvar
At andelseieren overlater bruken til en annen minsker ikke andelseierens plikter overfor borettslaget, jf. brl § 5-8. Andelseieren er fortsatt ansvarlig for å betale felleskostnader til borettslaget og for at borettslagets ordensregler blir fulgt. Dette gjelder også om andelseierens leietaker ikke betaler sin husleie til andelseieren eller det er leietakeren som bråker.

Sakset fra NBBL.