Bruksoverlating – Utleie av bolig!

Det som de aller fleste omtaler som utleie i borettslag og sameier heter i lovverket bruksoverlating. Bruksoverlating betyr at eieren overlater bruken av boligen helt eller delvis til andre. Reglene om bruksoverlating gjelder derfor også når eieren låner ut sin bolig uten å ta betalt. Når eieren tar betalt for å overlate bruken til andre, kalles bruksoverlatingen normalt utleie.

Eiers ansvar
At en eier av en bolig overlater bruken til en annen minsker ikke eierens plikter overfor borettslaget eller sameiet. Eieren er fortsatt ansvarlig for å betale felleskostnader til boligselskapet og for at ordensregler blir fulgt. Dette gjelder også om leietaker ikke betaler sin husleie til utleier eller det er leietakeren som bråker.

Bruksoverlating i sameier
Ifølge eierseksjonsloven kan eieren overlate bruken av sin bolig til andre, men med noen begrensninger knyttet til korttidsutleie. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Det er altså mulig å fastsette noe annet i sameiets vedtekter, men dette blir sjelden gjort, slik at hovedregelen i sameiene er at bruksoverlating er tillatt. Vedtektene til sameiet må imidlertid sjekkes før en kan være sikker på hva som gjelder i et konkret sameie.

Bruksoverlating i borettslag
I borettslag er utgangspunktet brukereieprinsippet, det vil si at andelseierne selv skal bruke sine boliger. Borettslagsloven inneholder imidlertid visse unntak fra brukereieprinsippet. Derfor er det også i borettslag mange tilfeller av bruksoverlating:

  • Delvis bruksoverlating
    Hvis andelseieren selv bor i sin bolig har han en rett til å leie ut deler av boligen og det kreves ingen søknad eller godkjenning for dette, jf. brl § 5-4.
  • Korttidsutleie
    Andelseier kan overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året. Dette kan være til for eksempel kjentfolk eller utleie via Airbnb. Det kreves ingen søknad eller godkjenning for dette, jf. brl § 5-4.
  • Bruksoverlating i inntil tre år
    Dersom andelseieren har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene kan han overlate bruken av boligen til andre i inntil tre år, jf. brl § 5-5. Kravet om botid kan også oppfylles av andelseierens nærstående som for eksempel andelseierens ektefelle eller barn. Hvis botidsvilkåret er oppfylt trenger ikke andelseieren oppgi noen grunn for bruksoverlatingen. Borettslaget må imidlertid godkjenne bruksoverlatingen, men kan bare nekte dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Saklig grunn vil for eksempel kunne være at brukeren tidligere har blitt kastet ut av borettslaget grunnet husbråk.
  • Bruksoverlating med særlig grunn
    Dersom andelseieren ikke fyller vilkåret om botid eller dersom andelseieren skal være borte mer enn tre år kan andelseieren allikevel i visse tilfelle ha rett til å overlate bruken til andre, jf. brl § 5-6. Også i saker med bruksoverlating med særlig grunn må det søkes til styret og brukeren må godkjennes. For andelseiere vil de viktigste tilfellene med særlig grunn være:
    • der andelseieren midlertidig skal være borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste sykdom eller andre tungtveiende grunner. Fraværet må være midlertidig.
    • der et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje. Et typisk tilfelle er at mor eller far er andelseier, mens et eller flere av barna bor i boligen.
    • der noen har krav på bruksrett til boligen etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd.
    • I tillegg kan andelseiere som er en juridiske personer, for eksempel stat eller kommune alltid overlate bruken av boligen til andre.

Sakset fra NBBL.